Síndico pode efetuar despesa sem autorização?

As despesas de um condomínio devem ser autorizadas e rateadas pelos moradores. Mas o síndico pode tomar a iniciativa quando o caso for urgente

Grande parte das decisões envolvendo gastos no condomínio necessitam de aprovação em assembleia, convocada especificamente para esse fim, para serem tomadas. No entanto, existem casos em que se o síndico esperar para agir, pode ser tarde demais. Um vidro quebrado, um revestimento de fachada caindo ou uma fiação elétrica em ponto de curto circuito necessitam de uma ação rápida para que não provoquem um acidente. Nesses casos, o síndico não só pode, como deve providenciar os reparos mesmo sem a comunicação prévia aos demais condôminos.

Em condomínios, os gastos são divididos em duas categorias – ordinários extraordinários. Segundo a advogada especializada em direito condominial, Maria Tereza Lima Alves, as despesas ordinárias são os gastos com pagamentos salários e encargos de funcionários, manutenção de elevador, piscina, jardim, água, luz, gás, material de limpeza, honorários do síndico ou da administradora, seguros, telefone coletivo. Já as extraordinárias, são, por exemplo, pintura da fachada, indenizações trabalhistas, fundo de reserva, fundo de obras, instalação de sistema de segurança, reforma e ampliações do imóvel.

Ainda dentro das despesas extraordinária, existem as úteis, que são as reformas, as voluptuárias, que são as de embelezamento e as necessárias, que tem caráter emergencial.

Extras – Normalmente, quando os gastos extras precisam ser feitos de urgência, o síndico pode tomar a iniciativa e comunicar posteriormente à assembleia. Segundo o advogado especializado em direito condominial, Ricardo Figueiroa, “a urgência autoriza o síndico a fazer o gasto”. No entanto, ele alerta que o síndico deve se cercar de garantias que demonstrem a boa fé na tomada de decisão. “O síndico deve fazer, no mínimo, três orçamentos, para mostrar que houve pesquisa de mercado, levando em consideração o melhor preço e o melhor critério técnico. Neste caso, ele pode ser auxiliado pelo conselho fiscal, que também pode emitir parecer autorizando a intervenção. Depois de tudo feito, ele deve convocar a assembleia, explicando na circular o motivo do gasto, para ser discutido na reunião e, em caso de necessidade, chegar a um acordo sobre como vai ser o rateio daquela despesa”, explica Ricardo.

Foi seguindo essas orientações que um síndico de um condomínio de BH (ele não quis se identificar por conta de ação que ainda tramita na Justiça) autorizou a troca dos interfones do prédio e mesmo assim, teve dor de cabeça com uma moradora. Segundo ele, o edifício é muito antigo, tem quase 60 anos e os interfones de todos os apartamentos estavam com problemas. Ele então chamou três empresas especializadas para atestar o defeito. No entanto, uma condômina não permitia que os técnicos entrassem no apartamento dela, afirmando que o aparelho estava funcionando e que, mesmo se não estivesse, não aprovaria a troca porque, como passa o dia todo fora de casa, ele não era tão necessário para ela. O síndico conversou com a moradora e ela disse que trocaria o interforne apenas se não tivesse que pagar. Ele então consultou um advogado que explicou como agir neste caso. A troca dos aparelhos foi feita, mas a cobrança, só na Justiça.

Responsabilidade – Muitas vezes, o síndico se retrai quando não tem o apoio dos moradores para realizar uma obra, ainda que emergencial. Mesmo assim, ele não pode se omitir. Segundo o advogado especializado em direito condominial, Kênio Pereira, caso um incidente aconteça por descuido, o síndico acaba por ser responsabilizado. “Existem casos em que o condomínio poderá vir a sofrer um processo judicial de indenização justamente porque se manteve inerte favorecendo, por exemplo, o furto de um carro na garagem ao deixar o portão quebrado por vários dias, ficando o mesmo aberto. Poderá também sofrer sanção caso não tome providências em razão dos danos causados no teto, paredes, armários e aparelhos eletrônicos; conserto do cano que estourou; ou pagar indenização por danos morais por ferimentos causados pela queda de pedra de mármore que se soltou da fachada”, alerta o advogado.

Kênio de Souza Pereira alerta, ainda, que, em caso de omissão do síndico, os próprios condôminos podem tomar atitude para evitar um mal maior. “Diante da inércia que ocorre em vários condomínios, a lei autoriza que qualquer condômino, após provar que o síndico nada fez para realizar uma obra que não pode ser adiada, comprometendo assim a integridade da edificação, poderá tomar a iniciativa de resolver o problema e depois exigir o reembolso do que gastou”, afirma. Ricardo Figueiroa concorda e vai além. Segundo ele, no caso da inércia do síndico, os condôminos podem até, notificá-lo e destituí-lo.
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Por Movimento dos Comunicadores do Brasil

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